Inventário antes de pagar imposto: entenda a regra do CNJ

Sim, os herdeiros podem iniciar o inventário antes de pagar o imposto da herança. Mas isso não significa concluir a partilha em cartório sem recolher o tributo. A novidade do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) permite, mediante requisitos específicos, vender bens do espólio por escritura pública para custear despesas do inventário, inclusive o imposto. Para famílias de Brasília com patrimônio concentrado em imóveis e pouco dinheiro disponível, essa possibilidade pode ajudar a destravar a regularização.

O que mudou com a regra do CNJ

A Resolução CNJ nº 571/2024 alterou as regras dos inventários extrajudiciais previstas na Resolução CNJ nº 35/2007. Entre as mudanças, passou a admitir que o inventariante seja autorizado, por escritura pública, a vender bens do espólio sem autorização judicial, observadas as condições estabelecidas.

Espólio é o conjunto de bens, direitos e obrigações deixados pela pessoa falecida. Já o inventariante é quem representa esse patrimônio durante o procedimento.

A mudança enfrenta uma dificuldade frequente: a família herda um apartamento, mas não tem recursos para pagar imposto, honorários e despesas cartorárias. A venda, quando viável e formalizada corretamente, pode gerar o dinheiro necessário para essas obrigações.

Não se trata de autorização irrestrita para negociar qualquer herança. A operação depende de documentação, destinação dos valores e garantias previstas na norma, além da análise jurídica e notarial do caso.

Iniciar não é concluir o inventário

Essa diferença é essencial para entender a notícia. Abrir o procedimento, reunir documentos, nomear inventariante e apurar o patrimônio são etapas distintas da assinatura da escritura definitiva de inventário e partilha.

No inventário extrajudicial, a regra geral continua exigindo o recolhimento dos tributos incidentes antes da lavratura da escritura de inventário e partilha. A alteração do CNJ não criou uma dispensa geral dessa exigência.

Em termos práticos:

É possível começar a organização e o processamento do inventário antes do pagamento do imposto.

A venda de um bem do espólio pode ser estruturada para custear as despesas, conforme os requisitos da norma.

A escritura de venda não se confunde com a escritura de inventário e partilha.

A transferência da propriedade imobiliária depende do registro do título adequado no Registro de Imóveis.

Nos inventários judiciais, o momento de comprovar o recolhimento também depende do rito aplicável. Por isso, não é seguro transportar uma conclusão do procedimento em cartório para todos os processos judiciais.

Qual é o imposto no Distrito Federal

No Distrito Federal, o tributo incidente sobre a transmissão de patrimônio por herança é chamado de ITCD. Em outros estados e em muitos conteúdos sobre o assunto, aparece como ITCMD.

O valor devido depende da legislação distrital, da base de cálculo, do enquadramento da transmissão e de eventuais hipóteses legais de isenção. A apuração deve ser feita perante a administração tributária competente, com orientação profissional.

Para imóveis situados no DF, como um apartamento em Águas Claras ou uma casa no Lago Sul, a análise envolve a tributação distrital e os documentos do bem. Heranças com imóveis em outras unidades da Federação podem exigir providências adicionais.

A norma do CNJ disciplina o procedimento nos cartórios. Ela não concede, por si só, isenção, desconto ou parcelamento do ITCD, nem elimina multas e acréscimos eventualmente previstos na legislação tributária.

Como funciona a venda do imóvel

A venda prevista na resolução não é uma negociação particular em que os herdeiros recebem o preço e decidem depois como pagar as despesas. O procedimento exige formalização e mecanismos para assegurar a destinação dos recursos.

Entre os pontos que precisam ser examinados estão:

A discriminação das despesas do inventário, incluindo tributos, honorários e emolumentos.

A vinculação de parte ou de todo o preço da venda ao pagamento dessas despesas.

A inexistência de indisponibilidade de bens que impeça a operação.

As garantias exigidas para que o inventariante destine o produto da venda às despesas indicadas.

A participação dos interessados e o atendimento às demais condições aplicáveis ao caso.

A família deve contar com advogado ou defensor público no inventário extrajudicial. Cabe ao profissional, em conjunto com o tabelionato, verificar se a operação pretendida se enquadra na norma e como será documentada.

Um exemplo em Brasília

Imagine uma família que herdou um apartamento na Asa Norte. Os herdeiros concordam com a venda, mas não dispõem de dinheiro para arcar com o ITCD e com os demais custos da regularização.

Antes de assumir compromissos com um comprador, a família procura assistência jurídica e apresenta a situação ao tabelionato. São examinados os documentos, as despesas estimadas, os possíveis impedimentos e a forma de destinar os recursos.

Se o caso atender às exigências, a venda poderá ser estruturada pelo mecanismo previsto pelo CNJ, permitindo que o patrimônio ajude a financiar o inventário.

O ponto central é a ordem das providências: primeiro verificar a viabilidade jurídica e financeira; depois negociar condições compatíveis com a documentação. Anunciar o imóvel como se estivesse totalmente regularizado pode gerar expectativas incorretas e conflitos.

Cuidados de quem pretende comprar

Comprar um imóvel pertencente a espólio exige atenção específica, mesmo quando a venda é admitida pela regulamentação. O comprador precisa entender quem pode representar o patrimônio e qual instrumento permitirá a transferência.

Antes de pagar sinal ou firmar compromisso, é importante verificar:

A matrícula atualizada e os eventuais ônus do imóvel.

A identificação do inventariante e dos interessados.

A documentação que fundamenta a autorização para vender.

As obrigações de cada parte quanto a despesas, tributos e registro.

As condições para entrega das chaves e eventual devolução de valores.

Se houver financiamento, o banco também analisará a documentação. A possibilidade jurídica da venda não garante aprovação de crédito nem aceitação automática da operação pela instituição financeira.

Como planejar os custos

O ITCD é apenas uma parte do planejamento. Também podem existir honorários advocatícios, emolumentos de escritura e registro, certidões, despesas de avaliação e débitos relacionados ao imóvel.

Em Brasília, vale conferir especialmente a situação do IPTU/TLP e do condomínio. Essas obrigações não desaparecem com o falecimento do proprietário e podem afetar a negociação.

Não existe um custo único válido para todo inventário. A composição do patrimônio, a quantidade de atos necessários, as pendências documentais e a existência de divergências influenciam o orçamento e o prazo.

Uma avaliação de mercado ajuda a estimar se a venda poderá cobrir as despesas. Ela, porém, não substitui a base de cálculo apurada para fins tributários.

Planejamento para vender com segurança

A possibilidade criada pelo CNJ pode ser útil, mas não transforma o inventário em uma venda comum. Assistência jurídica, análise cartorária e planejamento comercial precisam caminhar juntos.

Para conhecer ofertas e referências de apresentação no mercado local, consulte os imóveis à venda e para alugar na B Imóveis. Comparar anúncios ajuda na pesquisa inicial, embora o preço adequado dependa das características e da situação documental de cada propriedade.

Se sua família pretende vender um imóvel herdado em Brasília ou no Distrito Federal, fale com a B Imóveis no WhatsApp. Nossa equipe pode ajudar na avaliação comercial e na estratégia de venda, em alinhamento com os profissionais responsáveis pelo inventário.